文/樂居財經(jīng) 嚴明會

宋廣菊看到現(xiàn)在的保利發(fā)展，應該是很高興的。

作為地產(chǎn)圈里為數(shù)不多的女掌舵人，宋廣菊用11年的時間，讓保利發(fā)展走向了全國，走向了千億，她也因此也贏得了地產(chǎn)“鐵娘子”稱號，在行業(yè)內(nèi)備受尊崇。

【資料圖】

不過遺憾的是，她在位期間，并未實現(xiàn)讓保利發(fā)展重回前三的目標，2021年8月，宋廣菊從保利發(fā)展董事長的位置退下，劉平接過了她的權杖。

保利發(fā)展已經(jīng)度過了由劉平掌舵的一個完整財年，而他并沒有讓宋廣菊失望。

2022年全年，保利發(fā)展銷售額達4573億元，位列百強房企第二位，重回前三的目標成功實現(xiàn)。2023年1月，保利更是以295億元的銷售額奪得行業(yè)之首，站到了聚光燈之下。

銷售規(guī)模是影響利潤增長與否的重要因素。根據(jù)業(yè)績預告，保利發(fā)展2022年的凈利潤達183.03億元，位列A股房企首位，同時，也是唯一一家凈利潤超百億的A股房企。

但劉平對于這一成果似乎并不十分滿意。2022年一年，保利發(fā)展拿了很多的地，新增貨值在業(yè)內(nèi)排行第一，2023年拿地步伐依舊未停滯，力圖再上一層樓。

行業(yè)仍在處于深度調(diào)整的階段，保利發(fā)展的這些改變，也伴隨著人事的震蕩。據(jù)了解，2023年1月至今，保利發(fā)展至少7位區(qū)域董事長被免職、調(diào)防，至少7位區(qū)域管理層被直接降職成專員，還有數(shù)位區(qū)域總經(jīng)理對調(diào)。

人事頻繁輪換，保利發(fā)展2022年狂飆的同時，也存在負債攀升、營收利潤雙降等隱憂。在劉平的帶領下，這艘央企大船在過去一年無疑迎來諸多改變，暗流也在期間涌動。

劉平能否讓它在新的一年，光彩依舊？

人事、架構“地震”

劉平上任以來，保利發(fā)展人事調(diào)整的力度不小，其似乎要打造一只更精干、更高效的作戰(zhàn)隊伍。這似乎也是該公司近段時間以來頻現(xiàn)人事震蕩的主要原因。

2021年12月，劉平接過權杖的四個月后，保利發(fā)展總部中心的架構調(diào)整，以及總部和子公司的人員變更，將原來的運營管理中心調(diào)整為地產(chǎn)管理中心，新增了面向產(chǎn)業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)管理中心，多元業(yè)務的戰(zhàn)略地位得以凸顯。

調(diào)整后，總部中心多了兩個部門：地產(chǎn)管理中心和產(chǎn)業(yè)管理中心。原先與房地產(chǎn)開發(fā)相關的成本、運營等職能，都并入了新設立的地產(chǎn)管理中心。

2022年初，保利發(fā)展鮮明地提出要從結構優(yōu)化、管理優(yōu)化、競爭力優(yōu)化三方面進行大變革。并成立了廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組，希望推動產(chǎn)品的標準化，進一步加強核心競爭力。

進入2023年僅兩個月時間里，保利發(fā)展7個區(qū)域高層人事出現(xiàn)較大變動，至少7位區(qū)域董事長被免職、調(diào)防，至少7位區(qū)域管理層被直接降職成專員，還有數(shù)位區(qū)域總經(jīng)理對調(diào)。

具體包括，河北保利董事長劉敏、保利甘肅董事長肖徐哲、保利蘇通實業(yè)董事長康勇、保利江南公司董事長黃兵不再擔任原職。

保利甘肅董事長現(xiàn)由原河北保利總經(jīng)理馬清華擔任，原保利灣區(qū)董事長兼總經(jīng)理、保利粵東董事長、保利里城公司董事長王瑞璋，任保利粵中區(qū)域董事長。

原保利灣區(qū)投資發(fā)展公司常務副總經(jīng)理董斌、原保利華南實業(yè)公司副總經(jīng)理陳小明、原保利華南實業(yè)公司副總經(jīng)理丁英俊等7名原管理人員則被降為專員。

劉平一次次把刀刃對準了人事架構，或是要從內(nèi)部出發(fā)，加強統(tǒng)籌，把各區(qū)域的業(yè)務都提升至最高水平。又或者說，大范圍、緊張的人事更替背后，也是保利發(fā)展面對新的一年倍感壓力的表現(xiàn)。

“保三爭一”背后

內(nèi)部調(diào)整如火如荼，外部擴張也力度不小，這是劉平上任后，保利發(fā)展的又一個突出特點。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業(yè)第一。保利拿地金額高達1350.5億元，遠超排名第二華潤的1066.1億元，另外，保利新增土地建面在榜單中也位列第一。

劉平的“保三爭一”，真不是說說而已。但如此大力度的土地投資，是否會讓保利的資金吃緊呢？

截至2022年三季度末，保利發(fā)展的賬面貨幣資金1303.47億元，對應的有息負債3638.79億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負債672.47億元。

而在年初之時，保利發(fā)展的賬面貨幣資金1713.84億元，對應的有息負債為3381.93億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負債646.69億元。9個月時間里，資金減少400多億，而負債增加近300億。

雖然從報表來看，保利發(fā)展并不存在短債壓力，但其卻使用了永續(xù)債這一融資方式。截止2022年9月底，永續(xù)債規(guī)模186.8億元，較2021年底還增加了45億。

在2021年業(yè)績說明會上，劉平表示要將結合公司實際情況及持有人意向確定141.8億永續(xù)債的償還安排。但事實似乎與之所言背道而馳。

經(jīng)營現(xiàn)金流方面，保利發(fā)展已經(jīng)連續(xù)三個季度錄得負值。2022年前三季度，該公司經(jīng)營現(xiàn)金流為-298.57億元，下降幅度達59.22%。

拿地支出多，保利發(fā)展會從其他方面節(jié)流。2017年-2020年，保利的分紅率均超過30%，而在2021年，已經(jīng)降低至了25.35%。

在股權融資大門打開之時，保利也抓住機會，擬募資規(guī)模為125億元，用于廣州、西安等地14個項目建設及補充流動資金。同時頒布的，是調(diào)整后的股東分紅計劃，在2023年的現(xiàn)金分紅調(diào)整為不低于當年歸母凈利潤的25%；之后兩年則調(diào)整為不低于當年歸母凈利潤的20%。

保利2022年雖位居A股房企凈利潤榜首，但其營收和利潤同比均有所下滑，尤其是凈利潤，降幅達33.17%。