作者 | 周智宇

【資料圖】

編輯 | 張曉玲

碧桂園，這家曾經(jīng)的中國(guó)房企“四巨頭”之一，近期陷入了悲痛卻又無(wú)奈的境地。

8月10日，碧桂園中報(bào)預(yù)虧450億至550億元，上市15年頭一次出現(xiàn)百億虧損；此前，公司兩筆債務(wù)利息未按期支付。

碧桂園承認(rèn)，“遇到了自成立以來(lái)最大的困難”；董事局主席楊惠妍、總裁莫斌也在8月11日發(fā)文道歉了。

而與此前房企違約出險(xiǎn)不同的是，堅(jiān)持至今的碧桂園收獲了最大的同情與共情。在本周，無(wú)論地產(chǎn)圈，還是其他產(chǎn)業(yè)界，關(guān)注碧桂園境況的人非常多，也對(duì)它抱以關(guān)切。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，碧桂園陷入流動(dòng)性困境，并不意外。它是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)和房企生存狀況的縮影。

如果低迷銷售持續(xù)，碧桂園可能難以避免走向債務(wù)重組。但碧桂園絕非第二個(gè)恒大。歸根到底，碧桂園當(dāng)前面臨的，僅僅是流動(dòng)性問(wèn)題，而非資不抵債。

這也是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上的悲情時(shí)刻。碧桂園流動(dòng)性危機(jī)的演變與走向，將預(yù)示著房地產(chǎn)接下來(lái)的困局能否化解，以及這個(gè)行業(yè)能否重獲新生，走向未來(lái)。

困境

在廣東順德碧桂園總部，平靜的外表下，是數(shù)千員工的忐忑和難過(guò)在流淌，蔓延至數(shù)百公里外的深圳，數(shù)千公里外的北京。

碧桂園是本輪房地產(chǎn)大調(diào)整以來(lái)，堅(jiān)持至今未違約的民營(yíng)房企之一，也是規(guī)模最大的房企。過(guò)去兩年，碧桂園一直堅(jiān)持還債保信用，總借貸余額在去年下降了466億元。

截至2022年底，其凈負(fù)債率僅40%，現(xiàn)金短債比1.57，相比萬(wàn)科這位一向財(cái)務(wù)自律的玩家也不遜色。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也降至71.24％，與保利、萬(wàn)科相差不大。

彼時(shí)，碧桂園手頭可動(dòng)用現(xiàn)金1475.5億元，即便剔除預(yù)售監(jiān)管資金（近600億元），應(yīng)對(duì)今年到期債務(wù)也留有余地。

今年以來(lái)，碧桂園已償付了近百億的債務(wù)。就在7月27日，碧桂園還提前匯出資金，償付8月1日到期，續(xù)規(guī)模約為22億元人民幣的“19碧地02”； 8月7日，提前兌付8月10日到期的“20碧地02”本息。

碧桂園更多的資金則用在了保交樓上，內(nèi)部也將此列為“首要任務(wù)”。去年全年，碧桂園交付了大約70萬(wàn)套住宅，占TOP50開發(fā)商交付數(shù)量的17.5%，也是萬(wàn)科等房企的兩倍；今年上半年，碧桂園繼續(xù)以27.8萬(wàn)套交付量穩(wěn)居行業(yè)第一。

然而銷售端的惡化，超出了管理層的預(yù)期。有熟悉碧桂園的人士表示，原本公司每個(gè)月銷售在300億左右，就能良性運(yùn)轉(zhuǎn)，好好“活下去”，只是5月以來(lái)的樓市，萎縮幅度遠(yuǎn)超業(yè)界預(yù)期。

與百?gòu)?qiáng)房企保持一致，5月-7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售分別為182億、160億、121億，持續(xù)下降明顯。

現(xiàn)金回籠失速，碧桂園的融資渠道卻不大通暢。雖然去年“金融16條”后，有10家銀行給了碧桂園3000億授信，但并沒有實(shí)質(zhì)落地。

當(dāng)前，銀行對(duì)民營(yíng)房企的開發(fā)貸幾乎停止，哪怕碧桂園已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企；海外債、信托、私募、資管等渠道，也早已斷掉；除了發(fā)中債增信的債券，以及7月下旬的貸款外，碧桂園幾乎再無(wú)其他融資。

債務(wù)的硬償還，以及天量資金投入保交樓，盡管尚沒有中報(bào)具體數(shù)字，但資金流出是肉眼可見的；與此同時(shí)，則是銷售端的超預(yù)期下滑，讓碧桂園千億現(xiàn)金也很快耗盡。

而在9月2日，碧桂園需要償還一筆39億私募債，對(duì)此，內(nèi)部覺得壓力巨大。

碧桂園的境遇，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的折射。多位房企人士表示，這樣的趨勢(shì)下，不拿地，企業(yè)可以多支撐一段時(shí)間；但如果真的不拿地，未來(lái)發(fā)展又成了問(wèn)題。

“市場(chǎng)再這樣低迷，哪怕是融資渠道相對(duì)通暢的萬(wàn)科、保利、中海這類房企，也會(huì)很難。這只是時(shí)間問(wèn)題“，廣東一位開發(fā)商人士直言。

解局

自2021年下半年恒大暴雷以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的四巨頭已傷其二，碧桂園和萬(wàn)科成為活下來(lái)的房企代表，而最大民營(yíng)房企的身份，令碧桂園的堅(jiān)持顯得更為艱難、可貴。

然而銷售冷清之下，碧桂園也快要撐不住了。

“面對(duì)眼前這份不滿意的答卷，我們感到非常內(nèi)疚，不管有多少理由，確實(shí)是我們自己做得不夠好。”楊惠妍和莫斌的道歉，有愧疚，也有誠(chéng)懇。

就像一個(gè)一直堅(jiān)持按照自己的方法學(xué)習(xí)的好學(xué)生，突然考試砸鍋，他們?cè)诘狼竿瑫r(shí)，第一次反思了碧桂園的三四線戰(zhàn)略，而這是楊國(guó)強(qiáng)一直堅(jiān)持認(rèn)為對(duì)的事情。

但重倉(cāng)三四線不是碧桂園陷入困境的根本原因。否則無(wú)法解釋像泰禾、融創(chuàng)這類掘金一二線的公司，為何早已違約。

事實(shí)上在過(guò)去五年，碧桂園基本沒有犯過(guò)大錯(cuò)。

碧桂園沒有過(guò)度多元化，除了博智林機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)外，幾乎再無(wú)其他跨界投資；它很早就開始降杠桿，與2018年萬(wàn)科喊出“活下去”幾乎同步，而那時(shí)恒大、藍(lán)光等卻還在閉眼狂飆、擴(kuò)充土儲(chǔ)。

市場(chǎng)擔(dān)心碧桂園會(huì)成為另一個(gè)恒大。但拆解碧桂園的債務(wù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，截至2022年末，剔除預(yù)收賬款，碧桂園的真實(shí)負(fù)債在7000多億，遠(yuǎn)低于恒大真實(shí)的2萬(wàn)多億；其中有息負(fù)債余額為2700多億，貿(mào)易及其他應(yīng)付款4374億，短期債務(wù)為937億。

另一邊，根據(jù)碧桂園公告，截至2022年底，公司凈資產(chǎn)約3096億元，總權(quán)益可售資源約1.2萬(wàn)億元（其中已獲取的權(quán)益可售資源約9555億元），遠(yuǎn)高于負(fù)債。

碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)和現(xiàn)任主席楊惠妍父女，也與許家印的風(fēng)格大為不同。在不少房地產(chǎn)圈人士看來(lái)，楊國(guó)強(qiáng)是典型的農(nóng)民企業(yè)家，有很強(qiáng)的利他精神；楊惠妍也頗為低調(diào)務(wù)實(shí)，雖身為地產(chǎn)二代，卻自視為“職業(yè)經(jīng)理人”。

過(guò)去兩年，類似孫宏斌的做法，楊惠妍也向碧桂園累計(jì)提供了約66億港元的無(wú)息無(wú)抵押借款。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園的問(wèn)題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動(dòng)性和和資產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題；而它的規(guī)模體量，也會(huì)讓它發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響很大。

盡管碧桂園管理層稱要堅(jiān)持保信用，但接下來(lái)，碧桂園債務(wù)展期、重組的可能性在變大。管理層表示，未來(lái)一段時(shí)間里，會(huì)與債權(quán)人溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

如果債務(wù)展期成功，碧桂園將獲得更多的時(shí)間、空間，渡過(guò)難關(guān)。“這樣行業(yè)也算利空出盡了”，一家民營(yíng)房企內(nèi)部人士說(shuō)。

“通常在重組完成后，企業(yè)又重新健康地上路，債務(wù)減低，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)更高”，曾幫不少企業(yè)進(jìn)行債務(wù)重組的摩根大通亞洲房地產(chǎn)投資銀行部主管陳妍妮說(shuō)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在7月階段性觸底，分析師們預(yù)計(jì)接下來(lái)將會(huì)市場(chǎng)回暖；李宇嘉認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多利好信號(hào)，也給了碧桂園更多的緩沖周期。

“公司將拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局”，在道歉的同時(shí)，楊惠妍表示。

在順德的碧桂園總部，楊惠妍與她的父親和她的團(tuán)隊(duì)，一直沒有停止工作與戰(zhàn)斗。他們?nèi)匀幌Ｍ?，能打贏這場(chǎng)勝仗。

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