13城二手房指導(dǎo)價(jià)已實(shí)質(zhì)性取消?

來自克而瑞研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消，這13個(gè)城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

“貸款不受指導(dǎo)價(jià)影響。”在東莞虎門鎮(zhèn)從事房產(chǎn)中介工作已有5年的經(jīng)紀(jì)人廖女士告訴南都·灣財(cái)社記者，目前銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。8月6日早上，當(dāng)記者以購房者身份咨詢廖女士一套指導(dǎo)價(jià)為228萬房源的貸款情況時(shí)，對(duì)方向記者表示可按照實(shí)際成交價(jià)貸款，首套首付為兩成。

距離東莞正式宣布建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制剛剛過去不到一年，實(shí)際交易和銀行放貸層面已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。

“重重落地”之后再“輕輕抬起”，這是上述13個(gè)城市共同面臨的尷尬。

13城已優(yōu)化或取消二手房指導(dǎo)價(jià)

2021年2月8日，深圳率先在全國(guó)推行二手房指導(dǎo)價(jià)，全市共3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。該政策后來被網(wǎng)友調(diào)侃為“打擊炒房”的神器，政策帶來的實(shí)際效果顯著。

兩個(gè)月后，寧波建立了熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，涉及112個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格。此后，包括廣州、北京、成都、東莞等城市陸續(xù)跟進(jìn)政策。截至2021年底，全國(guó)共有15個(gè)城市建立了二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

但政策在發(fā)布1年左右的時(shí)間里，上述城市在具體執(zhí)行層面又有明顯差別。

從克而瑞研究中心調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià);廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。

還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”，比如北京和無錫指導(dǎo)價(jià)偏高，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬元/平方米;而溫州、合肥等4城沒出臺(tái)過實(shí)施細(xì)則。

南都·灣財(cái)社記者注意到，上述15城中，西安最先“官宣”暫停發(fā)布二手房參考價(jià)機(jī)制。

2021年7月，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，要求西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，形成二手住房成交參考價(jià)格，并對(duì)外發(fā)布。

今年6月底，有購房者關(guān)注到二手房成交參考價(jià)陸續(xù)從西安多個(gè)二手房交易平臺(tái)上消失，后經(jīng)西安市住建局相關(guān)工作人員確認(rèn)，西安目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

二手房流動(dòng)性壓力仍普遍存在

二手房指導(dǎo)價(jià)的聲音逐漸減弱，和樓市下行壓力不無關(guān)系。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市上升期，二手房參考價(jià)機(jī)制是“炒房客”的“紅線”，讓過熱的樓市回歸理性區(qū)間。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)不明朗的情況下，該機(jī)制便宛如一條“高壓線”，反而給二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性增加了壓力。以深圳為例，據(jù)官方數(shù)據(jù)，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年的新低。

目前深圳仍在嚴(yán)格執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)政策。南都·灣財(cái)社記者 孫陽 攝

而在其他城市，二手房流動(dòng)性壓力也普遍存在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2021年10月，西安二手房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，此后也幾乎一直保持著降勢(shì);而在寧波，自2021年8月到2022年7月，寧波二手房均價(jià)持續(xù)下跌接近11個(gè)月了，同比跌幅是6.98%。

直到今年7月，低迷了一段時(shí)間的二手房市場(chǎng)熱度逐漸回升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套，二手房成交52043套，二手房成交明顯超新房成交。

數(shù)據(jù)變化的背后，是各地對(duì)于二手房調(diào)控的放松起到了關(guān)鍵作用。

具體來看，易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

而在西安，據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.4%，在百城數(shù)據(jù)中排名第二，僅次寧波(環(huán)比漲幅0.7%)。7月西安二手房環(huán)比漲幅0.15%，止跌回漲，平均價(jià)格為16388元/㎡。

深滬是否會(huì)放松二手房指導(dǎo)價(jià)?

二手房成交緩慢上行，因二手房指導(dǎo)價(jià)政策被壓制的市場(chǎng)需求短期集中釋放是重要原因。從長(zhǎng)期來看，國(guó)內(nèi)樓市又將產(chǎn)生怎樣的變化呢?

對(duì)公共政策、政府治理等領(lǐng)域有一定研究的中國(guó)人民大學(xué)智能社會(huì)治理中心副教授王鵬認(rèn)為，各地取消二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)的措施，本質(zhì)上是放松調(diào)控，這同房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有關(guān)。一方面，部分地方政府財(cái)政收入的重要來源是房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)需求不旺對(duì)于政府的財(cái)政收入會(huì)有一定影響;另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是窗口行業(yè)，跟老百姓的日常生活息息相關(guān)，同樣是社會(huì)信心指數(shù)的一個(gè)重要體現(xiàn)。王鵬講到，“房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期不振，房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于消費(fèi)信心的恢復(fù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要的影響。”

但因二手房調(diào)控“放松”產(chǎn)生的回暖影響并不會(huì)蔓延到房?jī)r(jià)“瘋漲”。專注于房地產(chǎn)糾紛案件，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花向南都·灣財(cái)社記者表示，二手房指導(dǎo)價(jià)本身不是法律強(qiáng)制性規(guī)定的二手房?jī)r(jià)格，僅是政府調(diào)控的指導(dǎo)價(jià)，不是市場(chǎng)價(jià)格。以現(xiàn)有的樓市情況，取消二手房指導(dǎo)價(jià)不太可能影響二手房?jī)r(jià)格大幅上漲。

目前上海、深圳的指導(dǎo)價(jià)仍沒有變化，是否會(huì)參考其他城市進(jìn)行優(yōu)化?針對(duì)此問題，戴金花認(rèn)為，未來其他城市是否取消二手房指導(dǎo)價(jià)格，一般來說主要取決于樓市的市場(chǎng)價(jià)格是否穩(wěn)定的情況，是否需要政府的調(diào)控。

克而瑞同樣指出，二手房指導(dǎo)價(jià)放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場(chǎng)傳遞激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)。二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進(jìn)而帶動(dòng)包括更多城市、更大范圍的市場(chǎng)預(yù)期和置業(yè)信心的修復(fù)。